Tribunale di Lanciano, Ord. 19.09.2022, Dott. D’Alfonso
Con la richiamata pronuncia il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Lanciano ripercorre i principi alla base della nozione del “giusto prezzo” di vendita di un immobile allorché il prezzo base d’asta risulti abbattuto rispetto alla valutazione C.T.U. a seguito di esperimenti competitivi infruttuosi.
Ai sensi dell’art. 586 c.p.c il G.E. “può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto“, al fine di contrastare tutte le possibili interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari, come si può evincere anzitutto, dalle finalità della legge n. 203 del 1991 che ha introdotto la modifica dell’art.586 c.p.c..
Il tenore letterale di cui al suddetto articolo presuppone pertanto una prognosi “tra il prezzo concretamente realizzato con l’aggiudicazione e quello che invece, in condizioni di non interferenza di fattori devianti, sarebbe stato conseguito nella procedura di vendita senza che possa costituire parametro vincolante o comunque rilevante il prezzo medio di mercato“(cfr.Cassazione civile, sez. III, 6 agosto 1999, n. 8464 Giust. civ. Mass. 1999, 1777Giur. it. 2000, 462 Foro it. 2000, I,3188).
Del resto la giurisprudenza è granitica nel ritenere il “giusto prezzo” quale “prezzo che si determina in esito ad un procedimento di vendita svoltosi correttamente ossia a seguito della piena e libera esplicazione del gioco delle offerte e dei successivi rialzi degli interessati” (cfr. Cass. Civ., sez. I, 29 agosto 2003, n. 12701 in Giust. civ. Mass. 2003, f. 7-8).
Ne consegue che “l’individuazione della nozione di giusto prezzo presuppone un raffronto tra il prezzo concretamente realizzato con l’aggiudicazione e quello che invece, in condizioni di non interferenza di fattori devianti, sarebbe stato conseguito nella procedura di vendita senza che possa costituire parametro vincolante o comunque rilevante il prezzo medio di mercato“ (cfr. Cass. Civ., sez. III, 6 agosto 1999, n. 8464 Giust. civ. Mass. 1999, 1777Giur. it. 2000, 462 Foro it. 2000, I,3188) e che “vengono in considerazione quali fattori devianti quelli incidenti negativamente sulle possibilità di conoscenza della vendita da parte dei potenziali interessati (ad es. inadeguatezza della pubblicità), sulla possibilità di una corretta rappresentazione da parte dei potenziali offerenti l‘oggetto della vendita e di tutte le altre circostanze rilevanti ai fini delle valutazioni che normalmente si compiono per decidere in ordine all’acquisto (ad es. informazioni errate contenute nella perizia) o sulla possibilità di presentare le offerte e di effettuare liberamente i rilanci in sede di gara (ad es. attività di terzi volte alla turbativa della gara)”.
Pertanto il sintagma “giusto prezzo” deve intendersi nel senso di “prezzo giustamente determinato”: il prezzo è giusto se non si verificano, nel corso della procedura, fattori devianti che possono incidere sulla presentazione delle offerte e sulla gara tra gli offerenti.
L’ordinanza in parola conclude con il seguente principio: “ Con riferimento alla posizione del creditore (…) il legislatore ha riconosciuto uno spazio entro il quale esso può far valere la sua valutazione negativa in ordine alla corrispondenza del prezzo offerto ai valori normali di mercato a prescindere dall’esistenza di fattori devianti, posto che ai sensi dell’art.572 c.p.c. se l’offerta non supera di almeno un quinto il valore determinato ex art.568 il creditore può impedire l’aggiudicazione chiedendo che si disponga la vendita all’incanto: ma proprio l’ambito circoscritto di questa facoltà (che può essere esercitata se non è superato il quinto e prima dell’aggiudicazione) conferma che la sospensione ex art.586 c.p.c., che può essere disposta dopo l’aggiudicazione e prima dell’emissione del decreto di trasferimento, può essere chiesta dal creditore per ragioni che non riguardano la coerenza tra prezzo di aggiudicazione e prezzo medio di mercato ma con riferimento ad alterazioni del procedimento di gara”.
Poiché nella fattispecie non ricorrevano elementi tali da giustificare la sospensione ex art. 586 ed il richiamo all’art.591 c.p.c, il G.E provvedeva a rigettare l’istanza di sospensione avanzata dalla parte esecutata.
A cura di: Arturo Turbolente